3.管理規約の設定や変更の方法は

QUESTION :

 当マンションの管理規約は、分譲業者が分譲時にあらかじめ作成しておいた規約案に購入者全員が、買受の都度、同意して押印し設定されたものです。原始規約とはいつもこのように設定されるのでしょうか。また、規約を変更する場合も区分所有者全員の記名押印が必要でしょうか。


ANSWER :

1.規約の設定や変更は集会決議で

 改正前の区分所有法では、管理規約の設定や変更は規約に別段の定めがない限り、区分所有者全員の書面による合意によってするものとされていましたが、改正後は、総会(集会)の決議で設定や変更がなされることになりました。(区分所有法第31条第1項)

 したがって、マンションの分譲終了後に区分所有者が自主的に開催する総会の特別決議(区分所有者及び議決権総数の4分の3)によって規約は設定されます。
 この場合、規約の設定を決議した総会の議事録がその規約を証する書面になり、この議事録への署名押印は、議長及び集会に出席した区分所有者の二人で足ります。(区分所有法第42条第2項)
 なお、議事録とは別に独立の書面としての規約原本を作成することもありますが、この場合も、規約原本に区分所有者全員の記名押印を求める必要はありません。


2.実務上の取扱い

 ただし、区分所有者全員の書面による合意をもって、総会の決議にかえることも認められており(区分所有法第45条第1項)、実務上は分譲業者によって作成された規約案に購入者の記名押印を受け、分譲終了時に区分所有者全員の書面による合意が成立したことにより、規約が設定されたものとして取り扱われるのが一般的です。
標準管理規約でも、こうした実務上の取扱いを考慮して、区分所有者全員が記名押印した規約を規約の原本とすることとしています。

標準管理規約第67条第1項
この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を1通作成し、これを規約原本とする。

 なお、規約を変更する場合も、集会の多数決決議で行う場合は、区分所有者全員による記名押印を求める必要がないのは、いうまでもありません。