1.専用使用部分の管理

QUESTION :

 当組合では、各住戸のベランダは専用使用部分として使用方法は決められておりますが、その管理についての規定がなく特にその費用負担のことで意見が分かれます。専用使用部分の管理はどのように考えたらよいのでしょうか。


ANSWER :

 ベランダや屋上テラスは、日常的にはそれに接着する専有部分の居住者のみが使用することが予定されている場合で、特定の住戸に付従する部分ですが「共用部分」ですから、原則として共用部分の管理として考えることになります。


1.共用部分の管理

 法律上、物の管理(広義の管理)は、

  1. 変更(建物の性質又は形状を変えること)
  2. 保存行為(物の現状を維持すること)
  3. 利用・改良行為(物を変更しない範囲で収益をはかり、使用価値・経済的価値を増大する行為)

に三分されます。3.は狭義の管理とも呼ばれています。管理という言葉は広く一般に使われていますが、マンションの敷地、建物等の管理については、この三つに区分して考えることになります。

 区分所有法では、共用部分の管理について、(1)変更については必ず集会の特別決議で決定し、(2)狭義の管理については原則として集会の普通決議で決し、規約での別段の定めを認め、(3)保存行為については各区分所有者が行うことができ、更に管理者の職務権限ともされています。ただし、区分所有者の保存行為については規約で別段の定めができます。


2.専用使用部分の管理

 専用使用部分(専用使用権のとなっている部分)については、使用権者に専用使用部分を変更することが認められないのは当然のことであり、狭義の管理も認め難いと考えられますから、問題は保存行為を認めるか否かということになります。
 従って、専用使用部分の位置、状況等を勘案し、マンション全体の管理という観点から、その管理の範囲を具体的に定めて、組合で管理するのか、使用権者が管理するのかを明確にすべきものと考えます。

 ベランダについては、標準管理規約(単棟型)第21条で(住宅宅地審議会答申)では「バルコニー等(バルコニー・玄関扉・窓枠・窓ガラス・1階に面する庭・屋上テラス)の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」と規定しています。同規約では共用部分等の管理は組合の責任と負担において行うと定めていますから、専用使用部分の管理に関する特則です。

 定められた用法での通常の使用に伴う管理、つまり清掃等については、使用権者が自己の責任と費用負担において行うことになります。通常の使用に伴うとはいえない管理については、組合の責任と負担で行うことになります。
 なお、同規約では駐車場については、専用使用部分としての特則を定めていませんから、組合の責任で一切の管理を行うこととしています。また、専用庭は状況によって保存行為を認めても良い場合も考えられます。