本文へスキップ


マンション管理の仕組み

  

分譲マンションの所有者は、区分所有者と呼ばれ、好むと好まざるとにかかわらず、管理組合の一員としてマンションの維持管理に努め、共同生活から生じるいろいろな問題を解決する責任があります。

また、管理組合による適正な管理は、マンションの資産価値の維持、増進のみならず、周辺の良好な住環境の保持のためにも不可欠です。

居住者が安全・快適に生活するためには、管理組合が問題の解決のためにイニシアティブをとり、区分所有者間の合意を形成する努力を積極的に行うことがいかに大切であるか、マンション全体の管理問題について関心をもってくださればと願っています。

分譲マンション管理の仕組み


(1)管理の主体・・・・・管理組合

  分譲マンションの管理を行っていく主体については、「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)第三条において、「区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、」と規定されています。つまり、マンションを所有する区分所有者は当然にいわゆる管理組合を構成し、この管理組合がマンション管理の主体となります。

(2)管理の対象物・・・・・専有部分と共用部分等
  分譲マンション(その敷地も含む)は、通常、各区分所有者が原則として単独で使用、収益、処分を行うことが出来る専有部分と、区分所有者全員が管理組合を構成して共同で管理を行っていく共用部分、付属施設及び敷地とに分けられます。
  具体的には、専有部分は居住部分等をいいます。共用部分及び付属施設としては、玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、エレベーターの設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、避雷設備塔屋、集合郵便箱、配線配管等、規約により共用部分とされる管理人室、別棟の集会場等があります。

(3)管理の方法
管理規約
  管理組合が管理を行っていく共用部分のみならず、専有部分を含めた建物、敷地及び付属施設の管理又は使用に関する区分所有者間の事項については、規約で定めをおくことができる(区分所有法第30条第1項)、マンション管理は、区分所有法及び規約の定めに従って行っていくこととなっています。管理規約は、管理組合の最高自治規範として極めて重要な意味をもつといえます。

集会(総会)
  区分所有者は共用部分等の管理を行うため、管理組合の構成員となりますが、区分所有者の意思は、年一回以上開催される集会(総会)で確認され、重要な管理方針等が決定されます。集会(総会)は、管理組合の最高意思決定機関で、その権限事項は、規約の設定・変更をはじめとして広汎にわたります。

管理者
  管理組合の代表者(通常は理事長)が区分所有者を代表する管理者となることが多く、区分所有法に定める管理者の職務を行います。管理者は、共用部分の保存、集会の決議の実行、規約で定められた行為等を行うほか、損害保険金請求等の代理権、訴訟追行権も認められています