委託管理
マンションの主体は管理組合ですが、その内容は多岐にわたり、業務も煩雑で、専門的知識を必要とします。そこで、管理組合では対応仕切れない業務を専門の業者に委託する管理方式を委託管理といいます。
基本的には区分所有者が協力して業務を分担し、清掃、設備保守など一部の業務を専門業者に委託する一部委託方式と、すべての管理業務を専門業者に委託する全部委託方式とがあります。
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管理員(管理人)
マンションの管理業務をおこなうために専門業者(管理会社)から派遣された者あるいは管理組合が雇用した者で、受付業務、清掃業務、点検業務等を行います。
 勤務形態は、住込み(常駐)、通勤、巡回等があります。
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管理規約
区分所有法は、マンションの管理や使用に関する区分所有者相互間の事項については、法の規定に反しない限り、広く規約で定めることを認めています。
そこで、管理組合としては、建物などを維持管理していくためには、その合理的な維持管理と区分所有者の円滑な共同生活のための基本的なルールを予め定めておいた方が便利です。この区分所有者が自主的に定める団体のルールが管理規約です。
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管理業務
管理業務には、第1に、共用部分の維持管理・清掃・特殊設備(施設)の保守点検、防災・保安、植裁、火災保険等マンションの物理的な保全、補修、清掃等の業務があります。
 第2に、敷地や共用部分の変更・処分・使用、会計業務、渉外業務、広報・連絡業務等の管理組合の運営に関する業務があります。
 第3に、共同生活がスムーズにいくように維持していく業務もあります。
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管理組合
区分所有法は、区分所有者は、全員で建物、敷地、付属施設の管理を行うための団体を構成するとしています。この団体を一般に管理組合といいます。
区分所有建物には必ずこれを管理するための団体=管理組合があり、区分所有者は法律上当然に管理組合の構成員になります。つまり、区分所有者全員を構成員とする管理組合が管理の主体となります。
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管理者
建物等の維持管理を適正に実行するためには、集会で決議したことや管理規約に定められたことを実行してくれる人が必要です。これが管理者で、管理組合の業務執行機関であり、対外的には管理組合の代表です。
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管理費
建物の共用部分、敷地及び付属施設の維持管理に要する経常的費用です。
原則として各住戸の専有部分の床面積の割合により各区分所有者が負担します。ただし、規約で別の定めをしておけば、その割合が優先します。
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議決権
原則は、区分所有者の有する専有部分の床面積の割合によります。
管理規約で、「1住戸に付き1議決権とする」旨の定めがある場合にはこれに従います。
集会(総会)における区分所有者の数と議決権は、原則として、集会に出席した区分所有者の数と議決権を基準とするのではなく、全区分所有者のそれを基準とします。
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共用部分
専有部分以外の建物部分、専有部分に属さない建物の付属物及び規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。ただし、その中には法律上当然に共用部分となるもの(法定共用部分)と区分所有者の定める規約により共用部分となるもの(規約共用部分)とがあります。
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区分所有権
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所等建物として使用ができるものがあるときに、その各部分を目的とする所有権のことです。
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区分所有者
区分所有権を有する(個人、法人を問いません)のことです。
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区分所有者の数
一人で数個の専有部分を所有している場合は、所有している専有部分すべてで一人と数えます。
数人で一つの専有部分を所有している場合は、所有している人全員で一人と数えます。
集会(総会)における区分所有者の数と議決権は、原則として、集会に出席した区分所有者の数と議決権を基準とするのではなく、全区分所有者のそれを基準とします。
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区分所有法  区分所有法
建物の区分所有等に関する法律
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敷地利用権
建物は必ず地盤に支えられているので、専有部分を所有するためには土地に関する何らかの権利を持っていることが必要です。これを敷地利用権といいます。
言い換えれば、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利といえます。
具体的には、敷地を目的とする所有権、地上権、賃借
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集会(総会)
「総会」と呼ばれる集会は、「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」によって分譲マンションの管理組合の最高の意思決定機関とされています。
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修繕積立金
建物・設備の経年劣化に対応して補修する大規模修繕工事や天災地変による被害の修復、駐車場の設備等に備え、あらかじめ一定金額を区分所有者から徴収し、管理組合で他の費用とは区分して経理します。
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使用細則
管理規約には、建物の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項が定められることになっていますが、区分所有建物での共同生活を円滑に行うためには、さらに具体的な定めをおくことが望ましいといえます。これが一般的に使用細則といわれています。
区分所有建物の管理又は使用についての重要な事柄を定めている管理規約の内容を詳細に定めたり、管理規約の内容が煩雑化するのを避けています。
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仕様書
マンションは、各々立地条件、規模、行程、表面仕上げ材などが違い、長い年月の間には劣化状態もまるで異なってきます。
そのため、修繕にかかる費用も異なってきますので、単純に費用だけを他のマンションと比較することはできません。
適切な工事見積を手に入れるには、同じ土俵の上で比較検討できるように修繕の方法を統一しておくことが必要です。
この工事の範囲や補修の程度をあらかじめ指定しておくものが仕様書です。
これによって、初めて見積金額が安いとか高いとかの判断ができることになります。
仕様書には、①工事範囲、②仮設工事、③使用材料の程度や工程、④下地処理の程度等の施工要領、⑤検査の方法、⑥保証の内容・期間⑦工事費の支払条件などが必要です。
また、施工業者の決定には、見積金額だけでなく、会社の規模、修繕工事の実績、信頼度などを併せて検討しておくことも重要です。
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自力管理
区分所有者が協力してマンションの管理業務を分担し、あるいは管理員を直接雇用して、自ら管理にあたる方式です。自主管理、直接管理とも呼ばれます。
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専有部分
区分所有の目的となる建物の部分をいいます。区分所有者は、この部分について所有権を有します。
建物の部分としての要件は、構造上区分されていることと、独立して住居等の用途に供することができることです。
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専用使用権
特定の区分所有者又は区分所有者以外の第三者が敷地に一部又は共用部分の一部を特定の目的のために、排他的に使用できる権利です。
ベランダ、専用庭、駐車場等がこれに該当します。
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総会(集会)
少なくとも年一回招集されなければならない通常総会と必要に応じ臨時招集される臨時総会があります。
総会の決議は多数決によって、なされますが、重要度によって、原則として区分所有者及び議決権の各過半数で決する普通決議と、より多数で決する必要のある特別決議にわかれます。
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大規模修繕工事
堅固にみえる鉄筋コンクリートも、年月の経過とともに次第に劣化が進みます。
立地条件や自然環境、使用されている仕上げ材等によって劣化する速度は異なりますが、程度の差こそあれ、劣化していくこと自体は避けられません。
安全で快適なマンション・ライフを送るために、さらには資産価値を維持し、マンション全体の美観を保つため、総合的な観点から計画的な修繕をすることが必要です。
工事実施が用意となるよう、あらかじめ予定される修繕費用を集計し、それに基づいて適正な月々の修繕積立金の額を算出し、積み立てておくことが重要です。
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建物の区分所有等に関する法律  建物の区分所有等に関する法律
一棟の建物の内部を独立に区分して、その各部分を所有の対象とする場合の所有関係を定めるとともに、そのような建物及びその敷地等の共同管理について定めたものです。分譲マンションの所有・管理についての基本で、「区分所有法」、「マンション法」とも呼ばれます。
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中高層共同住宅標準管理規約  中高層共同住宅標準管理規約
各マンションで管理規約を定めるときの標準モデルとして昭和57年1月に住宅宅地審議会が建設大臣に答申した物で、中規模で各戸均質の住居専用マンションを対象にしています。
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長期修繕計画
20年くらいを期間として各種工事の予定期間を定めますので、5年おきくらいに建物や設備等の状況に合わせて見直すことも必要になります。
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特定承継人
区分所有権の売買や競売などによって区分所有者になった買主や競落人をいいます。
この継承人に対しても、管理規約の効力は当然に及び、前の区分所有者が負っていた債務(例えば、管理費の」滞納金)も自動的に引き継ぎます。
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特別決議
大規模な修繕工事の場合は、共用部分の変更になることが多く、その場合には、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による特別決議が必要です(ただし、この要件のうち、区分所有者の数については、規約で過半数まで下げることができます)。
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標準管理規約  標準管理規約
中高層共同住宅標準管理規約
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普通決議
総会の決議は多数決によってなされますが、重要度によって、原則として区分所有者及び議決権の過半数で決する。
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包括承継人
区分所有者が死亡してその相続人が区分所有者になった場合や、会社である区分所有者が合併されて別の会社が区分所有者になった場合は、新たな区分所有者は前の区分所有者の法律上の地位をそのまま承継します。この承継した相続人や会社を包括承継人といいます。
この承継人も当然に管理組合の構成員となり、管理組合のルールと言うべき管理規約の効力が及びます。
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マンション法マンション法
建物の区分所有等に関する法律
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理事会
複数の理事により構成され、集会(総会)の意思決定の下に、理事長が管理組合の業務を執行する際の意思決定機関であり、管理組合の基本的な運営方針を検討・策定する中枢機関です。
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劣化診断
大規模修繕工事を行うにあたっては、工事の事前準備として、建物のどこがどの程度痛んでいるのかを調べ、修繕を要する範囲と工事方法をさだめます。
それに基づいた修繕仕様書を業者に示して見積を取り寄せたうえ、比較検討し、施行業者を選びます。この計画段階の調査と判断を劣化診断といいます。
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